OGH schafft Klarheit bei Mietverträgen: Kein Geldregen für Mieter durch Wertsicherungsklauseln.
Der 10. Senat des Obersten Gerichtshofs (OGH) hat am 30. Juli 2025 ein Urteil gefällt, das viele Rückforderungsansprüche von Mietern zunichtemachen dürfte. In einem Verfahren zwischen Mieter und Vermieter – vertreten durch KWC Rechtsanwälte – stellte das Gericht klar: Die umstrittene Klauselregelung des Konsumentenschutzgesetzes ist nicht auf Dauerschuldverhältnisse wie Mietverträge anwendbar, wenn die Leistung des Vermieters nicht vollständig innerhalb von zwei Monaten erbracht wird.
Hintergrund: Warum Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen umstritten sind
Seit einiger Zeit sorgen sogenannte Wertanpassungsklauseln in Mietverträgen für hitzige Debatten. Diese Klauseln erlauben es Vermietern, den Mietzins regelmäßig an einen Index – etwa den Verbraucherpreisindex – anzupassen. Die Kritik entzündete sich an einem Urteil des 2. Senats des OGH, in dem eine solche Klausel für unzulässig erklärt wurde, wenn sie theoretisch schon innerhalb der ersten beiden Monate zu einer Mieterhöhung führen könnte – bei „kundenfeindlichster Auslegung“ nach § 6 Abs 2 Z 4 KSchG.
Einige Mieter und Interessensvertretungen sahen darin die Chance auf Rückforderung zu viel gezahlter Miete, teils rückwirkend über mehrere Jahre. Parallel lief ein Antrag vor dem Verfassungsgerichtshof (VfGH) zur Aufhebung der entsprechenden Passage im KSchG – doch dieser wurde abgewiesen. Damit blieb die Rechtsunsicherheit bestehen – bis jetzt.
Das aktuelle Urteil: Was der 10. Senat des OGH nun klargestellt hat
Mit dem Urteil vom 30. Juli 2025 sorgt nun der 10. Senat des OGH für klare Verhältnisse: Die Klauselregelung aus dem KSchG ist nicht auf langfristige Vertragsverhältnisse wie Mietverträge anwendbar, sofern die Leistung – also das Überlassen des Mietobjekts – nicht innerhalb von zwei Monaten vollständig erbracht wird.
Wörtlich heißt es im Urteil:
„§ 6 Abs 2 Z 4 KSchG ist auf Dauerschuldverhältnisse (etwa Bestandverträge), die darauf angelegt sind, dass die Leistung des Unternehmers nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig zu erbringen ist, nicht anwendbar!“
Damit ist klar: Viele Rückforderungsforderungen, die Mieter aufgrund früherer Auslegungen geltend machen wollten, haben keine Grundlage mehr.
Rechtssicherheit statt Rückforderung: Was das Urteil bedeutet
Für die Mietrechtslage in Österreich bedeutet das Urteil eine bedeutende Klarstellung. Die oft medial angeheizte Hoffnung vieler Mieter, jahrzehntelang gezahlte Beträge zurückfordern zu können, dürfte sich in Luft auflösen – zumindest dann, wenn die Mietverträge den genannten Kriterien entsprechen.
Das Urteil ist auch politisch relevant: Die Bundesregierung denkt derzeit über eine Änderung der Verjährungsbestimmungen nach, was zeigt, wie brisant das Thema ist.
Kein Freifahrtschein für Mieter – OGH stärkt Mietrecht mit Augenmaß
Der OGH hat mit dem Urteil des 10. Senats eine wegweisende Entscheidung im Mietrecht getroffen. Er schützt langfristige Mietverhältnisse vor überzogener Rückforderungsklage und betont, dass die Rechtsauslegung nicht zu Lasten vertragstreuer Vermieter gehen darf. Damit bringt das Höchstgericht Ruhe in eine hitzig geführte Debatte und schafft Klarheit für Mieter und Vermieter gleichermaßen.
